Differenze tra Locazione Turistica e CAV a San Teodoro

Vantaggi di affittare una casa a San Teodoro: scopri le opportunità

Affittare una casa per vacanze a San Teodoro è un’ottima scelta grazie alle sue caratteristiche uniche, rendendolo una delle mete più ambite della Sardegna.

Forte attrattiva turistica

Località rinomata: San Teodoro è famosa per le sue spiagge mozzafiato, come La Cinta, Cala Brandinchi e Lu Impostu, le acque cristalline e la vivace atmosfera estiva. Durante i mesi estivi, la località accoglie un mix di turisti italiani e stranieri, con una particolare affluenza di giovani e famiglie.
Domanda elevata: L’elevata affluenza turistica da giugno a settembre assicura una forte domanda di alloggi, offrendo ai proprietari di case vacanze significative opportunità di guadagno.

Elevato Potenziale di Guadagno nell’Affitto di Case Vacanze a San Teodoro

Tariffe competitive: Le tariffe per le case vacanze a San Teodoro possono essere piuttosto elevate, specialmente in alta stagione, permettendo di ottenere un buon profitto dall’affitto del proprio immobile. È importante anche considerare le varie tipologie di alloggi disponibili, dagli appartamenti ai cottage indipendenti, ognuno con un proprio target di mercato.
Occupazione elevata: Grazie alla popolarità della località, è possibile raggiungere un elevato tasso di occupazione durante i periodi di maggiore affluenza turistica, massimizzando i guadagni. In aggiunta, i dati mostrano che i turisti sono particolarmente attratti da unità abitative che offrono servizi aggiuntivi come piscine e accesso diretto alla spiaggia.

Flessibilità e controllo

Gestione autonoma: I proprietari possono decidere quando affittare la propria proprietà, scegliendo i periodi più convenienti e mantenendo il controllo sull’utilizzo dell’immobile. La possibilità di bloccare tempi per uso personale rende questa opzione ancora più attrattiva.
Utilizzo personale: Possedere una casa vacanze a San Teodoro permette di usarla per le proprie ferie e di ospitare familiari e amici, costituisce un vantaggio significativo come seconda casa in una celebre località marittima.

Opportunità di business

Avviare una piccola impresa: Se gestita in modo professionale, l’attività di casa vacanze può trasformarsi in un vero e proprio business, con possibilità di crescita e sviluppo nel settore turistico. In tal senso, è utile adottare strategie di marketing mirate per attrarre i clienti.
Diversificazione del reddito: Se si posseggono altre fonti di reddito, la casa vacanze rappresenta un’opzione di diversificazione che può contribuire a una maggior sicurezza finanziaria. Gli affitti possono anche costituire un reddito passivo importante.

Valorizzazione dell’immobile

Mantenimento e cura: Mantenere la proprietà in ottime condizioni per gli ospiti non solo migliora l’esperienza del cliente, ma può anche aumentare il valore della casa nel tempo. Aspetti come la pulizia regolare e le riparazioni tempestive sono cruciali.
Miglioramenti e upgrade: Investire in lavori di ristrutturazione o miglioramenti, come rinnovare gli interni o aggiungere comfort moderni, può rendere l’immobile più appetibile per i turisti, aumentando il suo valore di mercato e, di conseguenza, il prezzo richiesto per l’affitto.

In sintesi, affittare una casa a San Teodoro non rappresenta solo una fonte di reddito, ma offre anche opportunità di crescita personale e di investimento, rimanendo attenti ai cambiamenti del mercato e alle esigenze turistiche in continua evoluzione.

Differenza tra locazione turistica e casa vacanze a San Teodoro

È luogo comune chiamare una casa in affitto “Casa Vacanze”, ma a livello normativo esistono sia le locazioni turistiche occasionali sia le case vacanze (CAV), che differiscono per caratteristiche e regolamentazione. In Sardegna, queste opzioni rappresentano modalità di affitto per turisti, ognuna con specifiche peculiarità e obblighi.

Locazione turistica occasionale (LT)

• Definizione: si tratta dell’affitto di un’abitazione (o parte di essa) per brevi periodi a turisti, senza l’offerta di servizi aggiuntivi, salvo le pulizie finali e la fornitura di biancheria, insieme al servizio wifi. A livello nazionale, è importante notare che anche le normative regionali possono variare, quindi in alcune aree potrebbero esserci ulteriori requisiti.
• Normativa: è regolata dall’art. 4, comma 1 del Decreto-legge del 24/04/2017 n. 50 e dalla Legge Regionale n. 16 del 2017. La locazione è consentita fino a 30 giorni.
• Requisiti: non sono previsti particolari requisiti, se non quelli generali previsti per i contratti di locazione, ma è fondamentale registrare l’attività per evitare sanzioni.
• Adempimenti: È necessario comunicare l’attività al Comune e ottenere il Codice Identificativo Univoco Numerico (IUN) da esporre nell’annuncio, così come il codice nazionale CIN. Inoltre, esiste l’obbligo di trasmettere i dati sul movimento dei clienti alloggiati all’Assessorato al Turismo e di comunicare le informazioni alla pubblica sicurezza.
• Non costituiscono attività ricettiva extra-alberghiera: possono essere gestite sia in forma non imprenditoriale (massimo 4 unità immobiliari) sia in forma imprenditoriale (massimo due unità imprenditoriali, limite imposto dalla normativa regionale in contrasto con la normativa nazionale firmata dalla conferenza stato regioni, quindi si presume che questo limite sarà abrogato), ma qualsiasi uso improprio può comportare sanzioni.

Casa Vacanze (CAV)

Definizione: sono strutture ricettive extra-alberghiere, composte da almeno tre unità abitative situate nello stesso comune o in comuni confinanti, gestite in forma unitaria e imprenditoriale. Sono più regolamentate rispetto alle locazioni turistiche occasionali perché richiedono una gestione più complessa.
Normativa: sono disciplinate dall’art. 16, comma 6 della L.R. 16/2017 e dalle sue Direttive di attuazione.
Requisiti: le CAV devono essere gestite in forma imprenditoriale e offrire almeno servizi di accoglienza, senza servizi centralizzati o prestazioni alberghiere. Inoltre, esse devono garantire la manutenzione e la sicurezza degli immobili.
Adempimenti: è necessaria la presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAPE del Comune. Persistono obblighi di trasmissione dei dati sia al portale regionale sia al portale Alloggiati Web e al portale Stay Tour per la tassa di soggiorno comunale.
Servizi offerti: possono includere servizi aggiuntivi come pulizia giornaliera, servizio di transfer, visite ed escursioni. Questo rende le CAV più attraenti per i turisti che cercano un soggiorno più curato e completo rispetto a una locazione turistica occasionale.

Differenze principali

Gestione: La locazione turistica occasionale può essere esercitata da persone fisiche e giuridiche, mentre le CAV devono essere gestite in forma imprenditoriale.
Servizi: Nella locazione turistica occasionale non sono previsti servizi aggiuntivi; al contrario, le CAV possono offrirli.
Numero di unità abitative: La locazione turistica occasionale può includere una singola unità abitativa o fino a quattro per la forma non imprenditoriale, mentre le CAV richiedono almeno tre unità.
Adempimenti: La locazione turistica occasionale richiede una semplice comunicazione al Comune, mentre le CAV richiedono la SCIA e osservano requisiti più stringenti.

Iter di attivazione di un affitto turistico a San Teodoro

Per rendere disponibile l’alloggio per locazioni brevi (LT) a fini turistici è necessario seguire il successivo iter:

• Comunicazione preventiva al Comune competente: In base all’ubicazione dell’immobile, è fondamentale comunicare la disponibilità dell’immobile e l’indicazione del relativo periodo, fornendo i dati catastali e specificando che deve appartenere a una categoria compresa tra A/1 – A/11 (tranne A/10). È importante informarsi sulle normative locali specifiche che regolano le affittanze turistiche, in quanto possono variare da comune a comune. Qualora gli alloggi siano più di uno o abbiano subalterni catastali differenti, si dovrà compilare un modulo per ciascuno di essi, al fine della successiva attribuzione, a cura dell’Assessorato al Turismo, del codice IUN che identifica ciascun alloggio.

• Compilazione ONLINE della richiesta di attribuzione dello IUN e delle credenziali per la piattaforma SIRED/ROSS 1000: Questa si effettua trasmettendo i movimenti turistici, accedendo con SPID o con CNS, tramite il seguente indirizzo: https://locazionioccasionali.sardegnaturismo.it/. È necessario anche fornire tutta la documentazione richiesta; assicurarsi di verificare i tempi medi di approvazione delle pratiche per un’attivazione efficiente.

• Richiesta di credenziali di accesso al portale Alloggiati WEB: Rivolgersi alla questura competente per garantire la trasmissione dei dati degli ospiti ai fini della sicurezza. Questo passaggio è cruciale per seguire le normative sulla privacy e sull’accoglienza.

• Richiesta attribuzione del codice CIN: Questo deve avvenire attraverso la banca dati ministeriale del turismo. La registrazione e gestione delle recensioni da parte dei turisti sono anch’esse fondamentali per garantire la qualità del servizio offerto.

• Richiesta credenziali Stay Tour per il versamento dell’imposta di soggiorno al Comune di San Teodoro: Oltre all’imposta di soggiorno, è necessario essere a conoscenza di eventuali obblighi fiscali legati alla locazione, come la registrazione dei contratti e la dichiarazione dei redditi.

Qualora la gestione della locazione turistica dovesse essere in forma imprenditoriale, con l’entrata in vigore della L. n. 191/2023 dal 2 novembre 2024, è obbligatorio dotarsi della SCIA. Pertanto, dovrete accedere alla piattaforma SUAPE e presentare una pratica di “Avvio attività di locazioni brevi e/o turistiche a carattere imprenditoriale – modulo F51“. Differenziare tra gestione imprenditoriale e non imprenditoriale è fondamentale; la prima implica maggiori responsabilità e obblighi legali.

L’attribuzione dello IUN (compreso il rilascio delle credenziali di accesso al portale regionale Ross1000 per la rilevazione dei dati a fini statistici) avverrà tramite l’invio di due e-mail al termine dell’istruttoria della pratica da parte dell’Assessorato al Turismo. Non è pertanto necessario inserire la richiesta nel portale delle locazioni occasionali.

Per rendere disponibile l’alloggio per la costituzione di una CAV (Case e Appartamenti per Vacanze) in forma imprenditoriale, è necessario seguire il successivo iter:

• Rivolgersi al SUAPE: Comunicate l’inizio di attività attraverso la presentazione di una “dichiarazione autocertificata”. Il SUAPE, all’atto della presentazione della pratica, rilascia una ricevuta automatica che ne attesta la presentazione e la presa in carico da parte del sistema. La ricevuta, insieme alla dichiarazione autocertificata e ai suoi allegati, costituisce il titolo abilitativo per poter esercitare l’attività.

• Esito verifica: all’esito della verifica formale di cui all’art. 33 della Legge, il SUAPE rilascia la ricevuta definitiva, che attesta la piena regolarità formale della pratica e la regolare formazione del titolo abilitativo; questa sostituisce a tutti gli effetti la ricevuta automatica.

Terminata positivamente l’istruttoria, la struttura verrà automaticamente inserita nelle anagrafiche della Regione e nel portale regionale Sardegna turismo, e verrà rilasciato lo IUN (Identificativo Univoco Numerico) nonché le credenziali di accesso alla piattaforma SIRED/ROSS 1000. Il codice IUN dovrà essere esposto in ogni strumento di comunicazione e commercializzazione online della propria struttura.

Dopo l’attribuzione del codice IUN della CAV, andrà richiesto il codice CIN attraverso il database del Ministero del Turismo, quest’ultimo andrà esposto sia nelle pubblicazioni online sia con una targhetta all’esterno di ogni unità abitativa.

Le case e appartamenti per le vacanze (CAV) sono strutture ricettive composte da unità abitative ubicate nello stesso comune o in comuni limitrofi, nelle quali il gestore deve avere legittimamente, a qualsiasi titolo, la disponibilità non occasionale e organizzata. Tali unità abitative, in numero non inferiore a tre, devono essere arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonomi, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto a turisti, assicurando almeno i servizi di accoglienza e recapito del cliente, pulizia dei locali a ogni cambio di utente, senza offerta di servizi centralizzati o prestazioni di tipo alberghiero, durante una o più stagioni. Infine, è fondamentale che il gestore conosca le responsabilità legate alla locazione, soprattutto in caso di incidenti o danni agli ospiti, per garantire un servizio sicuro e affidabile.

Come gestisce Arcos Vacanze il vostro immobile di San Teodoro?

Arcos vacanze potrà gestire il vostro immobile con due tipologie di gestione e quindi di contratto:

• Gestione a prenotazioni garantite

• Property Management tramite un mandato di rappresentanza.

Contratto a prenotazioni garantite (in gergo vuoto per pieno)

La gestione a prenotazioni garantite, conosciuta anche con il termine “vuoto per pieno”, è una modalità contrattuale in cui l’agenzia acquista anticipatamente la locazione dell’immobile per un periodo determinato, indipendentemente dall’effettiva occupazione. Questo modello garantisce al proprietario una sicurezza economica, poiché l’agenzia si impegna a versare un corrispettivo forfetario anche in assenza di locazioni. Tra i vantaggi per il proprietario ci sono la riduzione dell’incertezza sul reddito, la gestione operativa e la tranquillità di non dover occuparsi personalmente delle locazioni.
Una delle differenze principali tra la gestione a prenotazioni garantite e il mandato di rappresentanza risiede nel livello di rischio economico sostenuto dal proprietario e nella modalità di gestione delle prenotazioni. Con il mandato di rappresentanza, il proprietario mantiene un maggiore controllo sulla gestione delle prenotazioni e dei ricavi, mentre con la gestione a prenotazioni garantite l’agenzia assume la responsabilità totale.

Il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, con tempi che variano a seconda della disponibilità del proprietario e dell’agenzia per la raccolta della documentazione necessaria. Le spese sostenute per la registrazione sono generalmente suddivise equamente tra le parti, se non diversamente concordato.

Per quanto riguarda il trattamento fiscale, vi sono due opzioni: la tassazione ordinaria, che prevede una riduzione del 5% per rimborsi delle spese, e la cedolare secca al 21%, senza alcuna riduzione (solo sul primo immobile in locazione, per gli eventuali successivi la tassazione è al 26%). È anche importante notare che l’immobile deve soddisfare requisiti di conformità edilizia e possedere un certificato di agibilità.
Con la registrazione dell’immobile nella CAV (Case e Appartamenti per Vacanze) dell’agenzia, l’immobile riceverà lo IUN (Identificativo Univoco Numerico rilasciato dalla Regione Sardegna) e il CIN (Codice Identificativo Nazionale) dell’agenzia, codici essenziali per le pubblicazioni online. Se invece il proprietario è già in possesso di una CAV registrata, quest’ultima continuerà la sua attività con le autorizzazioni ottenute precedentemente.

Durante la gestione, l’agenzia si occupa della riscossione dei canoni di locazione, delle spese accessorie e della tassa di soggiorno, che verrà versata per conto del proprietario. Inoltre, l’agenzia farà fronte alle comunicazioni necessarie sia al portale alloggiati (Questura di Nuoro) che al servizio statistico regionale (ROSS1000), evitando in tal modo al proprietario la gestione di pratiche burocratiche complesse.
Ogni mese l’agenzia bonificherà al proprietario un importo a titolo di acconto, mentre la rendicontazione finale avverrà a fine stagione, includendo il saldo delle entrate. Eventuali spese di piccole manutenzioni saranno detratte dall’importo concordato nel contratto, mentre le bollette di luce, acqua e gas rimarranno a carico del proprietario salvo differenti accordi.
Infine, spetta all’agenzia gestire la pratica SUAPE per l’inserimento dell’immobile nella CAV e garantire che tutte le operazioni rispettino le normative vigenti riguardanti gli affitti turistici, assicurando che il proprietario possa operare in un contesto legale e sicuro.

Contratto con mandato di rappresentanza in Property Management (in gergo a percentuale)

In accordo con il proprietario, l’agenzia definirà un listino prezzi personalizzato in base alla tipologia, posizione e qualità dell’immobile. È fondamentale che l’immobile rispetti la normativa vigente sulla locazione turistica breve in Sardegna, il che include la registrazione presso il Comune e il possesso di tutti i requisiti richiesti. Inoltre, l’agenzia si impegnerà a garantire che i diritti e i doveri del proprietario siano ben definiti nel contratto. L’agenzia agirà in nome e per conto del proprietario.

L’immobile sarà pubblicizzato:

Nei nostri siti web per acquisire prenotazioni dirette.
Su piattaforme online come Airbnb e Vrbo. Per immobili di pregio, verranno considerati anche portali specializzati in incoming di lusso.

Compensi e Commissioni

L’agenzia trattiene una percentuale sugli affitti, mentre il restante importo sarà accreditato al proprietario. È importante considerare che per le prenotazioni tramite OTA, sarà detratta anche una commissione (variabile tra il 10% e il 15% + IVA). Il listino OTA include un sovrapprezzo per compensare tali costi. Ulteriormente, è previsto un sistema di monitoraggio delle performance della locazione, analizzando occupazione e ricavi, per massimizzare i guadagni.

Revenue Management

Il Revenue Management mira a massimizzare occupazione e ricavi, evitando ribassi non necessari. Le tariffe potranno essere:

Incrementate in caso di forte domanda e bassa disponibilità.
Ridotte, previo consenso, in caso di bassa domanda o richieste specifiche (es. soggiorni lunghi con sconti).
Incrementare il listino per le prenotazioni da OTA in modo da compensare i costi delle commissioni.

È consigliabile fornire ai proprietari indicazioni sui servizi aggiuntivi che potrebbero aumentare l’attrattiva dell’immobile, come la pulizia professionale o la gestione delle risorse per gli ospiti.

Gestione del Calendario e Periodi Riservati

Il proprietario può riservare alcuni periodi per uso personale. Qualsiasi prenotazione ricevuta dal proprietario dovrà essere gestita tramite l’agenzia, mantenendo le stesse condizioni economiche, salvo diversi accordi. Nell’ambito della gestione delle prenotazioni, è cruciale anche considerare le recensioni degli ospiti e la gestione della reputazione online.

Rendicontazione e Adempimenti Fiscali

A fine stagione, l’agenzia trasferirà al proprietario l’importo netto con relativa rendicontazione. Saranno detratti:

Eventuali spese di manutenzione ordinaria e del giardino (se presente salvo diversi accordi).
Utenze (luce, acqua, gas), a carico del proprietario.

Per contratti con mandato di rappresentanza, l’agenzia trattiene il 21% sull’importo netto dei pernottamenti come acconto fiscale, versandolo all’Agenzia delle Entrate. Il proprietario riceverà la certificazione unica entro i primi tre mesi dell’anno successivo.

Avvio Locazione e Adempimenti Necessari

Per avviare la locazione turistica breve con mandato di rappresentanza, il proprietario dovrà:

Comunicare l’inizio della locazione al Comune tramite PEC.
Ottenere lo I.U.N. e l’accesso al SIRED/ROSS 1000 dalla Regione Sardegna attraverso il portale locazioni occasionali.
Richiedere le credenziali Alloggiati WEB per la trasmissione dei dati alla Questura di Nuoro.
Presentare il modulo per l’imposta di soggiorno al Comune.
Attribuire il CIN tramite SPID.

Requisiti dell’Immobile

L’immobile deve possedere:

Regolarità urbanistica e certificato di agibilità.
Impianti elettrici e idrici a norma.
Dotazioni minime, incluse attrezzature di sicurezza (estintore, rilevatori, kit pronto soccorso).

Portale Proprietari

Grazie a Kross Booking, software di gestione, i proprietari potranno accedere al portale Vacation Rental, un sito web per visualizzare i dati relativi alle vostre prenotazioni, per bloccare il calendario, per visualizzare le distinte di pagamento e molto altro. Questa piattaforma non solo fornisce un’area dedicata ai proprietari, ma è anche molto utile per avere sotto controllo la situazione economica della stagione e per monitorare l’andamento della locazione.

Servizi Offerti dall’Agenzia Arcos Vacanze per una Soggiorno Confortevole

Il servizio offerto dall’agenzia Arcos Vacanze comprende diverse attività, tra cui l’accoglienza dei clienti, l’assistenza sul posto, la fornitura di biancheria, le operazioni di pulizia, la riscossione e il versamento della tassa di soggiorno al Comune competente, oltre alla comunicazione al portale alloggiati della Polizia di Stato e al servizio statistico della Regione Sardegna. L’agenzia è anche responsabile di un servizio fotografico, a carico del proprietario, salvo accordi diversi, e di piccole manutenzioni che spettano anch’esse al proprietario.

È fondamentale sottolineare che, al momento del ricevimento dell’ospite, l’agenzia richiederà un deposito cauzionale, destinato a coprire eventuali danni all’immobile. L’ammontare di questo deposito verrà comunicato nel corso della prenotazione e serve a far comprendere all’ospite l’importanza di mantenere il rispetto dell’immobile durante il soggiorno.

In aggiunta, l’agenzia procederà a una pulizia stagionale di apertura, obbligatoria e a carico del proprietario, che garantirà un appartamento pulito e in ottime condizioni al termine della stagione. Durante questa fase, verrà eseguita una checklist per verificare la funzionalità degli impianti e dei servizi; eventuali problemi riscontrati saranno prontamente segnalati.

È opportuno considerare che la scelta tra locazione turistica occasionale e casa vacanze dipende dalle necessità del proprietario e dalle caratteristiche dell’immobile. Se l’intenzione è quella di affittare l’abitazione per brevi periodi senza fornire servizi supplementari, la locazione turistica occasionale si presenta come un’opzione più semplice e proficua. Al contrario, per chi desidera gestire un’attività ricettiva più organizzata, con servizi extra e magari diverse unità abitative, la formula della casa vacanze con prenotazioni garantite rappresenta la scelta più vantaggiosa, in quanto assicura un reddito costante e garantito.

Infine, è fondamentale che i proprietari siano informati circa i requisiti legali per l’affitto di immobili in Sardegna e le politiche relative alla gestione di eventuali lamentele da parte degli ospiti. L’agenzia adotta standard rigorosi per la pulizia e raccomanda ai proprietari di prendere in considerazione possibili obblighi assicurativi durante l’affitto, per garantire una protezione adeguata. Dati statistici sulla soddisfazione della clientela che ha usufruito dei servizi dell’agenzia possono offrire preziose indicazioni su come migliorare l’esperienza degli ospiti e ottimizzare le performance dell’attività ricettiva.